농가주택 매매시 주의해야 할 사항들

이번 포스팅은 농가주택 매매 시 주의해야 할 사항들이 무엇인지 알아보겠습니다 나이가 들고 정년이 가까워지면 귀촌이나 귀농을 생각하면서 농가주택 신축 또는 기존의 농가주택 매매를 생각해보게 됩니다 모든 부동산 거래가 그렇듯이 농가주택매매 시에도 신중하게 살펴보아야 할 사항들이 있습니다

 

목차

지목이 대지가 아닌 토지에 건축된 무허가 주택일 수도 있습니다

 

주택을 건축하려면 원칙적으로는 지목이 대지여야 합니다  반면에 지목이 전, 답, 임야 등으로 있는 토지에는 영구적인 건축물을 건축하지 못합니다 그래서 건축을 하려면 농지전용허가나 산지전용허가에 따른 개발행위허가를 받아야 건축할 수 있습니다 

 

농가주택에는 지목에 관계없이 건축된 건물이거나 건축허가는 받았으나 농지전용과 같은 지목변경절차를 완료하지 않아서 건축물대장에 등재되지 못한 무허가주택이 다수 존재합니다

 

이런 무허가 건물은 불법 무허가 농가주택으로서 양성화가 이루어지지 않으면 철거되어야 하는 상태에 있습니다  면사무소 건축과에 가서 불법주택의 여부를 확인해야 합니다

 

양성화가 가능한 무허가 주택의 조건을 살펴보면 1988년 10월 31일 이전에 지어진 농가 주택이어야 하고 농어민 등이 건축한 농가주택, 농어민 등이 건축한 농림수산시설(예-농수산물 공장), 농어민 등이 건축한 근생시설, 지역민을 위한 종교시설인 경우와 생계 차원에서 고의성 없는 무허가 주택이어야 합니다  또한 농지로 원상 복구하는 것이 불합리하다고 판단되는 경우에는 농지전용허가 신청을 할 수 있습니다 

 

1988년 10월 31일 이전 건축물이라는 판단은 건축물대장이나 재산세 부과내역을 살펴보시면 됩니다

농가주택의 소유자와 토지의 소유자가 다른 지상권 문제가 있을 수 있습니다

 

농가주택에는 의외로 주택소유자와 토지의 소유자가 다른 경우가 많이 있습니다 토지소유자와 계약을 통해 토지에 대한 사용권을 취득한 후 건축하는 경우입니다 이때 취득한 권리를 지상권이라고 하고, 이런 주택을 지상권 주택이라고 합니다

 

지상권 주택은 토지에 대한 소유권이 없으므로 대체적으로 가격이 저가라는 장점이 있으나  토지에 대한 소유권이 없기 때문에 권리행사에 제약이 있다는 단점이 있습니다 예를 들면 땅 소유자의 허락 없이는 개축이나 증축을 할 수 없는 경우입니다

 

지상권주택도 그 형태가 다양하여 토지 소유자가 개인, 문중, 법인체 또는 국가, 지자체까지 있습니다 지상권 주택의 소유자는 도지라는 이름으로 계약기간 동안 임대료를 지불하고 있습니다 보통 지상권은 주택인 경우 30년으로 제한되나 여러 예외 사항이 있습니다 

입출입이 가능한 현황도로는 있으나 지적도상 도로가 없는 경우가 있습니다

 

건축하기 위해서는 지적도상의 도로와 현황도로가 있어야 가능합니다 그런데 농가주택중에는 현황도로는 있으나 지적도상의 도로는 없는 경우가 있습니다  이경우 현황 도로가 다른 사람의 소유지일 때 출입 문제로 법적인 분쟁이 발생할 수도 있습니다 

 

농가주택을 구입하시기전에 반드시 지적도상의 도로의 유무를 살펴보아야 합니다 지적도 등본은 정부 24 홈페이지에서 발급 및 열람이 가능합니다 참고로 지적도에는 해당 토지의 지번, 지목, 경계, 축적 등이 표시되어 있습니다