부동산 가계약 파기시 매매계약의 유효성, 위약금 반환 가능 여부

부동산 거래 시 정식 계약 체결 전 통상적으로 매매가의 10% 정도로 가계약을 하는 경우가 있습니다. 가계약은 매수인이 부동산 권리관계 확인이나 매매대금 조달 등의 문제로 매수자의 지위를 선점해 놓기 위한 것인데 가계약 파기 시 계약의 유효성과 위약금을 돌려받을 수 있는가입니다. 

 

목차

가계약시 매매계약의 유효성 여부

 

가계약금을 교부하고 가계약서가 작성되었을 때 정식 매매계약의 유효성의 문제가 발생합니다. 민법에서 말하는 계약은 낙성 계약 즉 쌍방의 의사합치가 있으면 성립하는 것이기 때문에 계약서 작성 유무와는 관계없이 가계약금이 교부되었다면 계약 성립의 의사 합치가 있었다고 보아 게약이 성립되었다고 할 수 있습니다. 

 

즉 가계약서을 작성할 때 매매목적물과 매매대금(계약금, 중도금, 잔금), 매매대금의 지급시기 등이 정해졌다면 계약으로서 유효하다고 할 수 있습니다.

계약 파기 가능 여부의 여러 사례들

 

1. 가계약시 본계약의 중요 내용 즉 계약의 목적물, 대금, 지급시기 등에 대한 정한 바가 없어 계약이 성립되지 않았다면 교부된 가계약금은  단순히 '보관금'에 불과하여 부당이득으로서 상대방에 반환될 뿐 처음부터 계약은 성립되지 않습니다.

 

2. 중개인의 무권대리 행위 즉 매도인으로부터 가계약금 수수를 위임받거나 매도인의 의사와 관계없이, 중개인의 독단적인 판단에 의해 매도인을 위하여 가계약금을 수수 받은 경우에도 그 계약은 성립되지 않습니다. 

 

3. 계약 당사자간에 가계약시에 추후에 당사자가 서로 계약을 파기하는 경우에 가계약금을 포기하거나 배상 상환으로 계약을 해제한다는 특약(해약금 약정)에 합의한 경우에는 계약의 파기가 가능합니다.

 

4. 가계약시에 계약 당사자간 합의가 없었는데 일방의 가계약금의  포기 내지 배상 상환만으로는 계약을 해지할 수 없습니다. 왜냐하면 실제 교부받은 계약금을 포기하거나 배액상환으로 매매계약이 해제된다면 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하고 가계약금이 소액일 경우에는 일방의 변심으로 계약을 자유로이 해제하는 것이 되어 계약의 구속력이 무력화되는 결과를 가져오기 때문입니다. 

계약 파기 시 가계약금을 돌려받을 수 있을까?

 

가계약금의 법적 성격을 민법 제565조의 해약금으로 보는 견해가 있습니다. 이 견해에  의하면 당사자간 가계약으로 유효하기 때문에 매도인이 계약을 파기하고자 한다면 배액을 상환하여야 하고 매수인이 계약을 파기하고자 한다면 송금한 가계약금을 포기하고 반환받지 못하게 됩니다. 

 

그러나 가계약금을 해약금으로 보지 않고 계약의 진행 과정을 증거 한다는 증거금으로 보는 견해에 의하면 정식의 매매계약이 체결되지 않았기 때문에 계약 파기 시에 가계약금은 반환해야 한다는 것입니다. 

 

당사자간에 계약 파기 시 가계약금 반환 문제로 인한 분쟁을 미리 방지하기 위해서는 가계약금의 성격을 문서나 기타 약정으로 약정으로 명확히 해 놓는 것이 좋습니다.

 

민법 제565조

①매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.